Allgemein gilt, dass der Vermieter, die Leistungen von Strom, Wasser, Wärme und Abwasser erbringen muss. Jedoch ist damit noch nicht geklärt, ober er dafür noch die Umsatzsteuer berechnen muss und falls ja, zu welchem Steuersatz?!
Wir unterscheiden dabei zwischen zwei zusätzlichen Leistungen. Zum einen die der selbstständigen Leistung, zum anderen die der unselbstständigen.
Bei selbstständigen Hauptleistungen verwendet der Vermieter den Steuersatz, den er zuvor auch schon bei den Versorgungswerken in Rechnung gestellt bekommen hat. Wenn es sich jedoch um unselbständige Leistungen handelt, teilen sie das Schicksal der Vermietung. Eine steuerfreie Vermietung würde dann bedeuten, dass es zu einer steuerfreien Weiterberechnung der Nebenleistungen führen würde.
Für den EuGH sind unselbstständige Nebenleistungen, wenn bei einer Vermietung Strom, Wasser und Gas geliefert werden, allerdings unter der Voraussetzung, dass das Gebäude mit den Leistungen eine Gesamtheit bildet. Dies ist bspw. bei schlüsselfertigen und einsatzbereiten Büroräumen der Fall. Wenn der Mieter jedoch die Nutzungsmodalitäten und Lieferanten für die Leistungen selbst auswählen kann, spricht man von selbstständigen Leistungen, insbesondere dann, wenn er über seinen Verbrauch von Wasser, Strom oder Wärme frei entscheiden kann.
Ist dies nicht der Fall wird wieder von unselbstständigen Leistungen gesprochen.